Dott. Massimo Cavallari - Commercialista da oltre 25 anni, iscritto al n. 932/A Padova ed Esperto de Il Sole 24 Ore

PEX 2026: la Cassazione frena l’esenzione se la società immobiliare svolge solo attività preparatorie

La Cassazione, con l’ordinanza n. 6732 depositata il 20 marzo 2026, ha rimesso ai giudici d’appello una nuova valutazione sul requisito della “commercialità” richiesto per applicare la participation exemption ex art. 87 TUIR. Il punto centrale è semplice solo in apparenza: non basta che nello statuto compaia un oggetto sociale “commerciale”, se poi in concreto la partecipata non ha mai davvero avviato un’attività d’impresa.

Cosa cambia davvero per chi vende partecipazioni

Il messaggio pratico della pronuncia è netto: per difendere la PEX non basta mostrare carte, autorizzazioni, pratiche urbanistiche o un progetto imprenditoriale sulla rampa di lancio. Occorre dimostrare che la società partecipata esercitava effettivamente un’impresa commerciale, con una struttura operativa idonea e con attività reali, non meramente preparatorie o sporadiche. La stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare 7/E del 29 marzo 2013 e in successivi interpelli, ha chiarito che la verifica della commercialità non può fermarsi al dato formale dell’oggetto sociale, ma deve guardare alla concreta operatività della società.

Perché il caso riguarda soprattutto le società immobiliari

Nel caso esaminato, la società partecipata risultava priva di una vera struttura organizzativa: niente dipendenti, nessuna autonoma organizzazione materiale, nessuna attività commerciale realmente avviata nel triennio precedente alla cessione, ma solo il ricorso a professionisti esterni per pratiche urbanistiche e attività propedeutiche. È proprio qui che la Cassazione ha acceso il semaforo rosso: gli atti preparatori non equivalgono, da soli, a esercizio di impresa commerciale ai fini PEX. Tradotto: il mattone, da solo, non fa miracoli fiscali.

Il nodo vero: articolo 87 TUIR e articolo 55 TUIR non vanno letti in modo “pigro”

L’art. 87 TUIR riconosce l’esenzione del 95% della plusvalenza solo se ricorrono determinati requisiti, tra cui quello della commercialità della partecipata. L’art. 55 TUIR, a sua volta, afferma che sono redditi d’impresa quelli derivanti dall’esercizio di imprese commerciali. Ma il concetto sostanziale di attività commerciale non si esaurisce nella formula fiscale: la giurisprudenza impone di verificare se esista davvero un’attività riconducibile a un’organizzazione imprenditoriale effettiva, e non un semplice contenitore patrimoniale o un’operazione in fase di incubazione eterna.

Attività preparatoria non basta: attenzione alle “società-contenitore”

La ratio della norma PEX è chiara: evitare che la cessione di quote di una società immobiliare venga utilizzata, in sostanza, come scorciatoia per trasferire immobili plusvalenti in regime fiscale più favorevole. Anche per questo l’Agenzia delle Entrate, in più documenti di prassi, insiste sulla necessità che la partecipata disponga di una struttura operativa idonea alla produzione o commercializzazione di beni o servizi potenzialmente produttivi di ricavi. Se invece la società detiene immobili e si limita a una gestione passiva o a fasi preliminari senza effettivo avvio dell’attività, il rischio di recupero a tassazione diventa molto concreto.

Il precedente del 2020 rafforza la linea restrittiva

La nuova ordinanza del 2026 si inserisce in un orientamento già visibile nella Cassazione n. 29879 del 30 dicembre 2020, richiamata anche nei commenti più recenti alla sentenza: autorizzazioni, appalti, immobili in corso di costruzione e attività preliminari non bastano automaticamente a dimostrare l’esistenza di un’azienda o di un’attività commerciale effettiva. In altre parole, il fisco e i giudici chiedono sostanza, non coreografia.

Cosa deve fare oggi chi vuole applicare la PEX senza esporsi a contestazioni

Chi vende partecipazioni in società immobiliari o holding con sottostanti immobiliari deve preparare un dossier probatorio serio, prima della cessione e non dopo l’accertamento. Serve documentare:

L’effettiva operatività della partecipata

Bisogna poter dimostrare che la società non era una scatola vuota, ma una realtà con organizzazione, funzione economica e attività esercitata in modo concreto.

La presenza di una struttura organizzativa

Personale, contratti, processi, mezzi, uffici, gestione autonoma o comunque una struttura idonea in potenzialità all’attività dichiarata sono elementi che contano molto.

La natura degli immobili

Occorre verificare con attenzione se si tratti di immobili merce o immobili strumentali direttamente utilizzati nell’impresa, perché l’art. 87, comma 1, lettera d), esclude il requisito della commercialità quando il patrimonio è prevalentemente costituito da immobili diversi da quelli rilevanti ai fini della norma.

Il momento effettivo di avvio dell’attività

Se la cessione avviene troppo presto, cioè prima del concreto inizio dell’attività imprenditoriale, il rischio è che la PEX venga contestata come non spettante.

Il punto operativo per imprenditori e soci

Questa ordinanza è un avviso molto chiaro per chi sta pianificando operazioni straordinarie, dismissioni immobiliari o riorganizzazioni societarie: la PEX non si improvvisa e non si difende con una formula standard. Va costruita con analisi preventiva, documentazione coerente e una lettura realistica dell’attività svolta dalla partecipata. Qui il commercialista fa la differenza non come semplice compilatore, ma come consigliere capace di prevenire errori costosi prima che arrivino avviso di accertamento, contenzioso e mal di testa tributario in formato maxi.

Se stai valutando la cessione di partecipazioni, una riorganizzazione societaria o vuoi verificare in anticipo la tenuta fiscale della tua operazione, contatta lo Studio Cavallari: Tel. +39 049 613584, Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure 👉 Prenota una call ora su Google Calendar

Fonti normative e ufficiali

Art. 87 TUIR, art. 55 TUIR, Circolare Agenzia delle Entrate 7/E del 29 marzo 2013, Risposte Agenzia delle Entrate n. 354/2022, n. 744/2021, n. 883/2021, Cassazione n. 6732 del 20 marzo 2026.

FAQ

La PEX si applica automaticamente se la società partecipata è una società commerciale?

No. La qualifica formale o l’oggetto sociale non bastano: bisogna verificare l’effettivo esercizio di attività commerciale in concreto.

Una società immobiliare può accedere alla PEX?

Sì, ma solo se ricorrono davvero i requisiti previsti dall’art. 87 TUIR e se la società non si limita a detenere immobili o a svolgere sole attività preparatorie.

Bastano pratiche urbanistiche, autorizzazioni e lavori preparatori?

No. La Cassazione ha ribadito che attività preparatorie e fasi prodromiche non sono sufficienti, da sole, a integrare il requisito della commercialità.

Cosa conviene fare prima di cedere una partecipazione con plusvalenza?

Conviene effettuare una verifica preventiva fiscale e documentale sulla società partecipata, per accertare se la PEX sia realmente difendibile in caso di controllo.

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PEX 2026: Italy’s Supreme Court says preparatory activity is not enough for exemption

Dott. Massimo Cavallari - Chartered Accountant with over 25 years of experience, registered in Padua no. 932/A and contributor to Il Sole 24 Ore

Italy’s Supreme Court, with order no. 6732 published on March 20, 2026, sent the case back to the appellate judges for a deeper review of the “commercial business activity” requirement under article 87 of the Italian Income Tax Code. The key takeaway is highly practical: a company does not qualify for the PEX exemption just because its articles of association mention a business purpose. What matters is whether the subsidiary actually carried out a real commercial activity in practice.

In the case reviewed by the Court, the real estate company had no employees, no actual operating structure, and had only outsourced urban planning procedures to external professionals. According to the Court, this kind of preparatory activity is not enough, by itself, to prove the effective exercise of a commercial business required for the participation exemption.

This is especially relevant for real estate structures and holding companies. The Italian tax authorities had already clarified in Circular 7/E of March 29, 2013, and in later rulings, that the commerciality test cannot be based only on the formal corporate purpose. The company must show an operating structure capable of producing or marketing goods or services and generating revenue.

For shareholders planning a disposal, a reorganization, or an exit transaction, this ruling is a warning: PEX requires substance, timing, and evidence. A preventive tax review is often the difference between a legitimate exemption and a future tax assessment. For assistance, contact Studio Cavallari at +39 049 613584, Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., or 👉 Prenota una call ora su Google Calendar