Dott. Massimo Cavallari - Commercialista da oltre 25 anni, iscritto al n. 932/A Padova ed Esperto de Il Sole 24 Ore

Controlli fiscali su affitti brevi e ospitalità: l’Agenzia delle Entrate incrocia i dati di AlloggiatiWeb

Aggiornato al 2 aprile 2026

Chi ha comunicato ospiti tramite AlloggiatiWeb e ha dichiarato poco, male o nulla al Fisco oggi è molto più esposto di ieri. L’Agenzia delle Entrate sta infatti utilizzando sempre di più l’incrocio tra banche dati per individuare anomalie tra le presenze comunicate alla Pubblica Sicurezza e i redditi risultanti dalle dichiarazioni fiscali. Le segnalazioni non riguardano solo chi gestisce B&B, affittacamere o locazioni brevi in modo organizzato: possono coinvolgere anche altri proprietari di immobili che hanno dichiarato ospitalità o messo a disposizione alloggi in situazioni rilevanti per i controlli. L’obbligo di comunicazione degli alloggiati discende dall’art. 109 TULPS, mentre i poteri istruttori del Fisco sui questionari e sulle richieste di chiarimenti trovano base, tra l’altro, nell’art. 32 del DPR 600/1973.

Perché questi controlli stanno aumentando

Il punto non è solo “quanti ospiti hai avuto”, ma se quei dati sono coerenti con quanto hai dichiarato. Il portale AlloggiatiWeb raccoglie le comunicazioni degli ospiti trasmesse alla Questura entro i termini previsti; queste informazioni, se confrontate con dichiarazioni assenti, redditi modesti o assetti gestionali incoerenti, possono far emergere posizioni considerate anomale. Diverse fonti del settore stanno segnalando, proprio nelle ultime settimane, l’invio di questionari fiscali con richieste puntuali su soggiorni, durata, compensi e modalità di gestione dell’attività.

Chi rischia di più

Non solo chi si definisce “host”. Sono esposti ai controlli anche:

• proprietari che hanno avuto flussi di ospiti non coerenti con i redditi dichiarati;
• soggetti che ritengono di aver svolto attività occasionale, ma con numeri e modalità che il Fisco può leggere diversamente;
• contribuenti che hanno comunicato ospiti ma non hanno riportato correttamente i relativi redditi;
• posizioni in cui vi sono cancellazioni, disdette, soggiorni non andati a buon fine o errori operativi che, se non spiegati bene, possono trasformarsi in un accertamento più pesante del dovuto.

Cosa chiede l’Agenzia delle Entrate nei questionari

Dalle segnalazioni emerse in questi giorni, le richieste riguardano soprattutto:

• numero dei soggiorni;
• durata dei pernottamenti;
• importi incassati;
• documentazione dei compensi;
• modalità di svolgimento dell’attività;
• chiarimenti sulla natura imprenditoriale o meno della gestione.

Qui nasce il problema vero: il questionario spesso ragiona per presunzioni e incoerenze, non per sfumature reali. E la realtà, si sa, ama complicare i fogli Excel del Fisco con il fascino delle disdette, degli ospiti fantasma e dei bonifici mai arrivati.

Perché non bisogna sottovalutare il questionario

Ignorare la richiesta o rispondere in modo generico è una cattiva idea. Il Fisco può utilizzare i dati raccolti per impostare un successivo accertamento, con ricostruzioni che non sempre tengono conto da subito di:

• costi sostenuti;
• commissioni delle piattaforme;
• spese di gestione;
• periodi inutilizzati;
• prenotazioni annullate;
• deduzioni o regimi applicabili al caso concreto.

Il risultato pratico è che il contribuente può trovarsi contestato un reddito superiore a quello reale, al quale poi si sommano imposte, sanzioni e interessi. Questo è il momento in cui il “ci penso dopo” diventa improvvisamente il consulente più costoso della stanza.

Gli errori più frequenti che vediamo nella pratica

Confondere obbligo di pubblica sicurezza e corretto trattamento fiscale

Comunicare gli alloggiati alla Questura non equivale ad aver gestito bene gli adempimenti tributari. Sono due piani diversi, ma oggi dialogano eccome. L’obbligo di comunicazione degli ospiti ha finalità di pubblica sicurezza; l’Agenzia, però, può usare quelle informazioni come indizio da confrontare con i dati fiscali.

Pensare che l’attività “non imprenditoriale” sia invisibile

Molti piccoli locatori ritengono che, non avendo una struttura organizzata, non possano attirare l’attenzione del Fisco. In realtà oggi l’incrocio delle banche dati riduce molto le zone d’ombra.

Rispondere senza allegare una ricostruzione logica

Una risposta improvvisata può peggiorare la posizione. Serve invece una ricostruzione ordinata: presenze, corrispettivi, commissioni, eventuali rimborsi, cancellazioni, documenti bancari, regime fiscale applicato e motivazioni coerenti.

Come difendersi bene

La difesa efficace parte quasi sempre da quattro attività:

1. Ricostruire i soggiorni reali

Bisogna allineare le risultanze di AlloggiatiWeb con prenotazioni, incassi, storni, disdette e permanenze effettive.

2. Riconciliare i compensi

Occorre verificare quanto è stato davvero percepito, da chi, quando e al netto di quali trattenute o commissioni.

3. Inquadrare correttamente il profilo fiscale

Non tutte le situazioni sono uguali: locazione breve, attività ricettiva, gestione occasionale, presenza di organizzazione, uso di intermediari o piattaforme.

4. Preparare una risposta tecnica, non emotiva

La risposta deve essere precisa, documentata e costruita con criterio, perché può incidere sull’esito del controllo.

Perché il supporto di un commercialista fa la differenza

Quando arriva un questionario, non basta “mandare due righe”. Serve un professionista che sappia:

• leggere il rischio fiscale reale;
• individuare errori nell’incrocio dei dati;
• valorizzare giustificazioni razionali trascurate dal questionario;
• recuperare costi, deduzioni e inquadramenti più corretti;
• ridurre il rischio che da una semplice richiesta di chiarimenti nasca un accertamento pesante.

Un buon commercialista, in questi casi, non è solo chi compila una risposta: è il consigliere che evita che una spiegazione sbagliata apra la porta a problemi molto più costosi.

Quando è il momento di agire

Subito. Non quando arriva l’accertamento definitivo. Non quando partono le sanzioni. Subito, cioè quando ricevi il questionario o quando capisci che i dati comunicati e quelli dichiarati potrebbero non combaciare perfettamente.

Fonti normative ufficiali da richiamare nel testo

• obbligo di comunicazione degli alloggiati: art. 109 TULPS
• poteri istruttori e richieste di dati/questionari: art. 32 DPR 600/1973
• ospitalità di cittadini stranieri, nei casi pertinenti: art. 7 D.Lgs. 286/1998

FAQ

L’incrocio tra AlloggiatiWeb e dichiarazioni fiscali è davvero in corso?

Sì. Nelle ultime settimane sono state segnalate richieste e questionari basati proprio su anomalie tra presenze comunicate e redditi dichiarati.

I controlli riguardano solo B&B e affittacamere?

No. Possono riguardare anche altri proprietari o gestori che risultano aver ospitato persone e presentano incoerenze fiscali rilevanti.

Se rispondo male al questionario rischio un accertamento?

Sì, il rischio aumenta. Una risposta incompleta o confusa può favorire ricostruzioni presuntive meno favorevoli al contribuente.

Le disdette e le cancellazioni contano?

Certo. E proprio per questo vanno documentate bene, perché un dato grezzo sulle presenze può non rappresentare il reddito effettivo.

Posso sistemare tutto da solo?

A volte sì, ma spesso è una falsa economia. Se l’Agenzia ricostruisce più reddito del reale, il costo della difesa tardiva può essere ben più alto del supporto iniziale.

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English version

Dott. Massimo Cavallari - Chartered Accountant with over 25 years of experience, registered no. 932/A Padova and contributor to Il Sole 24 Ore

Tax audits on short rentals and guest reporting: the Italian Revenue Agency cross-checks AlloggiatiWeb data

Updated on April 2, 2026

Tax audits on short rentals in Italy are becoming more data-driven. The Italian Revenue Agency is increasingly cross-checking information reported through AlloggiatiWeb, the State Police guest-reporting portal, with filed tax returns or omitted returns. This is not limited to traditional B&Bs, guesthouses, or short-rental operators. Other property owners who reported guests may also be reviewed where the reported hospitality data appears inconsistent with declared income. The legal basis for guest reporting stems from Article 109 of the TULPS, while the Revenue Agency’s power to request explanations and documentation is grounded, among other provisions, in Article 32 of Presidential Decree 600/1973.

Why these checks are increasing

The issue is no longer just whether a property owner hosted guests. The real point is whether the number of stays, the duration of those stays, and the management model are consistent with what was declared for tax purposes. Recent sector reports indicate that the Revenue Agency has started sending detailed questionnaires asking for information on stays, duration, compensation received, and the way the activity was managed.

What the Revenue Agency is asking

The questionnaires reportedly focus on:

• number of stays,
• duration of stays,
• proof of income received,
• supporting documentation,
• operational management details,
• clarification on whether the activity was carried out on a business basis or not.

Why professional assistance matters

A poorly drafted reply can lead to a heavier tax assessment than the actual economic reality. Raw data may fail to reflect cancellations, no-shows, platform commissions, costs, or deductible elements. That is why a structured professional response is often essential: to reconcile stays, payments, cancellations, and the correct tax framework before the case escalates.

Official legal sources

• Article 109 TULPS on guest-reporting obligations
• Article 32 DPR 600/1973 on tax authority requests and questionnaires
• Article 7 Legislative Decree 286/1998 for hospitality obligations involving foreign nationals, where relevant

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