Dal 1° gennaio 2026: affitti brevi e Partita IVA

Nuova soglia di imprenditorialità – cosa cambia davvero

📅 Aggiornato a dicembre 2025
✍️ Dott. Massimo Cavallari – Commercialista da oltre 25 anni, iscritto n. 932/A Padova, Esperto de Il Sole 24 Ore

Dal 1° gennaio 2026 entra in vigore una stretta definitiva sugli affitti brevi:
la soglia di imprenditorialità scende a più di 2 appartamenti.

👉 Dal terzo immobile in poi, la locazione breve è considerata attività d’impresa, con obbligo di apertura della Partita IVA.

Caso pratico

Se si possiede 4 appartamenti e li gestisce tutti come affitti brevi, dal 2026 sarà considerato imprenditore a tutti gli effetti, con:

• apertura Partita IVA

• iscrizione INPS

• tassazione ordinaria o forfettaria

• adempimenti contabili e fiscali completi

La buona notizia? Le soluzioni esistono. Basta pianificarle per tempo.

Con 4 appartamenti, in alcuni casi:

• il Regime Forfettario può risultare più conveniente della gestione privata con cedolare secca al 26%.

Ma attenzione:
👉 dipende da incassi, costi, zona, gestione e prospettive future.

Qui entra in gioco il vero valore di un commercialista: non il modulo, ma la strategia.

Come evitare la Partita IVA con 4 appartamenti tramite la

1) Diversificazione contrattuale

👉 È oggi la strategia più utilizzata e difendibile.

2)  Comodato d’uso a familiari (attenzione ⚠️)

👉 Soluzione praticabile solo con analisi preventiva, per evitare l'accusa di abuso del diritto

3) Property management professionale

Affidare la gestione a una società specializzata; 👉 Non è una soluzione fiscale automatica, va valutata caso per caso.

Comuque sia con 4 appartamenti, in alcuni casi:

• il Regime Forfettario può risultare più conveniente della gestione privata con cedolare secca al 26%.

Ma attenzione:
👉 dipende da incassi, costi, zona, gestione e prospettive future.

Consulenza personalizzata sugli affitti brevi

Ogni situazione è diversa.
Una scelta sbagliata oggi può costare migliaia di euro domani.

📞 Tel. +39 049 613584
📧 Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

👉 Oppure prenoti direttamente una prima call informativa dal calendario:
🔗 Prenota ora il tuo appuntamento
https://calendar.google.com/calendar/u/0/appointments/schedules/AcZssZ1Nq9MxFwGfLvoBKv7JsUCX75NmS3zwKam4T0nh0vEesTPUSyX8fLJKR1BFxU98PuVLdOpZirKd?gv=true

FAQ – Affitti brevi e Partita IVA 2026

Dal 2026 basta avere 3 appartamenti per aprire la Partita IVA?
Sì, se sono tutti gestiti come affitti brevi.

Le locazioni transitorie contano nel limite?
No, non rientrano nella soglia degli affitti brevi.

Il comodato evita sempre la Partita IVA?
No, va valutato per evitare contestazioni fiscali.

Conviene il forfettario con 4 immobili?
In molti casi sì, ma solo dopo un’analisi numerica completa.