Dott. Massimo Cavallari - Commercialista da oltre 25 anni, iscritto al n. 932/A Padova ed Esperto de Il Sole 24 Ore

Amministratore di condominio scaduto: niente compenso dopo il mandato, restano solo gli atti urgenti

Aggiornato al 2 aprile 2026

La Cassazione ha dato un messaggio molto chiaro agli amministratori di condominio e ai condomini: alla cessazione dell’incarico, l’amministratore non può continuare a gestire tutto come prima e non ha diritto a nuovi compensi, salvo il compimento delle sole attività urgenti necessarie a evitare danni o pregiudizi agli interessi comuni. Il principio è stato affermato dall’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, che interpreta in modo rigoroso l’art. 1129, comma 8, del codice civile.

In pratica, il vecchio schema del “resto in carica finché non arriva il successore, e intanto continuo a fatturare” esce molto ridimensionato. La Cassazione ha affermato che, una volta scaduto il mandato o cessato l’incarico per revoca o dimissioni, non sopravvivono i poteri ordinari di gestione e non matura alcun ulteriore diritto al compenso. Restano solo gli interventi davvero urgenti e indifferibili.

Cosa ha deciso davvero la Cassazione

Il principio più importante espresso dall’ordinanza n. 7247/2026 è questo: l’amministratore cessato non può continuare a esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. né pretendere compensi per l’attività successiva, perché dopo la cessazione resta obbligato soltanto a compiere gli atti urgenti che non possono essere rinviati senza danno o pericolo, fino alla nomina del nuovo amministratore. Questo passaggio emerge direttamente dal testo della decisione.

La Corte richiama espressamente l’art. 1129, comma 8, c.c., secondo cui, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare la documentazione in suo possesso e svolgere le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Non è una sfumatura: è la frase che cambia il tavolo da gioco.

Perché questa sentenza interessa molto i condomini

Per i condomini la decisione è importante perché limita il rischio che, per inerzia assembleare o ritardi nella sostituzione, l’amministratore uscente continui a maturare compensi come se il mandato fosse ancora pienamente attivo. Dopo questa pronuncia, la continuità della gestione non giustifica più una prosecuzione ordinaria e remunerata dell’incarico.

Tradotto in modo semplice: se il mandato è finito, l’amministratore non può usare la prorogatio come bancomat automatico. Può intervenire solo dove serve subito, per evitare un danno concreto al condominio.

Attenzione: non tutto è “urgente”

Qui si gioca la partita pratica. Sono urgenti, ad esempio, le attività necessarie a evitare un danno imminente: una perdita importante, un problema di sicurezza, un guasto che mette a rischio persone o beni comuni. Non rientra invece nella nozione di urgenza la normale amministrazione ordinaria svolta come se il rapporto fosse ancora in corso. Questo è il punto centrale della Cassazione: la fase successiva alla cessazione non è una prosecuzione del vecchio mandato, ma una situazione giuridica nuova e molto più ristretta.

Il compenso va indicato bene fin dall’inizio

La sentenza non si ferma qui. La Cassazione ricorda anche un altro principio decisivo: il compenso dell’amministratore deve essere specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo, altrimenti la nomina è nulla. Questo deriva dall’art. 1129, comma 14, c.c., e la Corte ribadisce che non basta sperare di “sistemare dopo” il problema con l’approvazione del rendiconto.

In altre parole, il preventivo del compenso non può essere fumoso, generico o lasciato alla fantasia del consuntivo finale. Deve essere chiaro, dettagliato e approvato correttamente. La delibera che approva il rendiconto non sana automaticamente l’assenza di una valida determinazione del compenso.

Le anticipazioni di cassa non si provano “a memoria”

La Cassazione conferma anche un altro principio molto utile nella pratica condominiale: chi chiede il rimborso delle anticipazioni deve provarle in modo rigoroso. Non basta dire che il rendiconto è stato approvato o che esisteva un disavanzo. Serve dimostrare che quelle somme sono state effettivamente anticipate con denaro personale dell’amministratore.

Questo passaggio interessa molto i condomini che si trovano di fronte a richieste di rimborso formulate anni dopo, magari con documentazione incompleta o approssimativa.

Cosa cambia in concreto dal punto di vista operativo

Per i condomini, oggi, conviene verificare subito tre aspetti:

1. La data effettiva di cessazione dell’incarico

Se il mandato è scaduto, va valutato con precisione da quando l’amministratore non era più titolare dei poteri ordinari. La sentenza richiama espressamente il nuovo assetto normativo introdotto dalla riforma del condominio.

2. La distinzione tra attività urgenti e gestione ordinaria

Non tutto ciò che è stato fatto dopo la scadenza è automaticamente dovuto o retribuibile. Occorre distinguere ciò che era davvero indifferibile da ciò che poteva attendere la nomina del successore.

3. La prova del compenso e delle anticipazioni

Se mancano una valida delibera di nomina con compenso analitico o una prova rigorosa degli esborsi, la richiesta economica dell’ex amministratore può essere contestata seriamente.

Cosa devono fare ora condomini e amministratori

Per i condomini, la parola d’ordine è non pagare automaticamente solo perché “si è sempre fatto così”. Occorre controllare titolo, periodo, urgenza delle attività e documentazione di supporto.

Per gli amministratori, invece, la lezione è altrettanto chiara: nomina, rinnovo, preventivo e attività post-scadenza devono essere gestiti con precisione chirurgica. Perché oggi, su questi temi, improvvisare costa caro. E la Cassazione non sembra avere molta nostalgia delle vecchie abitudini.

Perché conviene farsi assistere da un professionista

Le controversie condominiali sui compensi dell’amministratore, sui rimborsi e sulla validità delle delibere spesso sembrano semplici solo all’inizio. Poi arrivano verbali, annualità sovrapposte, rendiconti approvati “male”, documenti mancanti e richieste economiche gonfiate. E lì il fai-da-te rischia di trasformarsi in un corso accelerato di pentimento.

Un buon commercialista, affiancato quando serve da un legale, può aiutare a:

• ricostruire correttamente i periodi di mandato;
• verificare la validità della nomina e del rinnovo;
• analizzare rendiconti, compensi e anticipazioni;
• distinguere gli atti urgenti da quelli non dovuti;
• contestare richieste non fondate o quantificate in modo scorretto.

Se vuoi verificare una richiesta di compenso dell’amministratore o contestare addebiti dopo la scadenza del mandato, contatta lo Studio Cavallari:
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FAQ

Se l’amministratore è scaduto, va comunque pagato?

Non automaticamente. Dopo la cessazione dell’incarico, la Cassazione afferma che non ha diritto a ulteriori compensi per la gestione ordinaria; restano solo le attività urgenti e senza compenso aggiuntivo.

Può continuare a fare tutto fino alla nomina del successore?

No. Secondo l’ordinanza n. 7247/2026, non può continuare a esercitare tutti i poteri ordinari previsti dall’art. 1130 c.c. Può compiere solo gli atti urgenti e indifferibili.

L’approvazione del rendiconto basta a riconoscere il compenso?

No, non basta da sola, soprattutto se manca una valida specificazione analitica del compenso al momento della nomina o del rinnovo.

Se dice di avere anticipato soldi personali, basta il bilancio approvato?

No. Le anticipazioni devono essere provate in modo rigoroso. Il rendiconto approvato non equivale automaticamente a una ricognizione di debito.

Questa sentenza vale solo per quel condominio?

La decisione riguarda il caso concreto, ma il principio enunciato dalla Cassazione è molto rilevante e destinato a orientare future contestazioni su compensi, prorogatio e attività post-scadenza.

Fonti normative e giurisprudenziali

Ordinanza Cassazione n. 7247 del 26 marzo 2026.
Art. 1129 c.c., comma 8 e comma 14, come modificato dalla legge n. 220/2012.

Condominium manager after term expiry: no further fees, only urgent acts remain

Updated on April 2, 2026

The Italian Supreme Court, with order no. 7247 of March 26, 2026, clarified that once a condominium manager’s appointment has expired, been revoked, or ended through resignation, the manager may no longer exercise all ordinary management powers and is no longer entitled to further fees. After termination, the former manager must only carry out urgent and non-deferrable acts needed to avoid damage to the common interests, pending the appointment of a new manager.

The Court also confirmed that the manager’s fee must be analytically specified when the appointment or renewal is accepted; otherwise, the appointment may be void. In addition, any reimbursement request for out-of-pocket advances must be strictly proven and cannot rely solely on the approval of the condominium accounts.

This ruling is highly relevant for condominiums and former managers because it sharply limits the old idea of an open-ended prorogatio imperii. The post-term phase is no longer treated as a normal continuation of the mandate, but as a limited legal duty to protect the condominium from immediate harm, without additional compensation.

For assistance in reviewing condominium manager fees, expired mandates, account statements, and reimbursement claims, contact Studio Cavallari:
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