Nullità interessi di prefinanziamento

 

2^ CRITICITA’ : INTERESSI DI PREFINANZIAMENTO

 

TIPOLOGIA FINANZIAMENTO

 

Contratto di leasing relativo solo ad IMMOBILI IN COSTRUZIONE

 

COSA SONO ?

 

Durante il periodo di costruzione dell’ immobile il cliente NON paga i canoni, ma corrisponde generalmente con cadenza trimestrale degli INTERESSI DI PREFINANZIAMENTO, calcolati sugli esborsi che la società di leasing sostiene per la costruzione (acquisto area + costi di costruzione)

 

SPIEGAZIONE ANOMALIA

 

Gli INTERESSI devono essere calcolati sui COSTI che la società di leasing sostiene; essendo quest’ ultima la proprietaria dell’ area e dell’ immobile, tutte le relative fatture vengono a lei intestate.

La COMPONENTE COSTO della fattura è relativa SOLO alla parte IMPONIBILE della stessa, in quanto la COMPONENTE IVA viene pagata ma anche RECUPERATA dalla società di leasing.

 

SOCIETA’ DI LEASING COINVOLTE

 

TUTTE LE SOCIETA’ DI LEASING CHE FINANZIAVANO IMMOBILI IN COSTRUZIONE (ad eccezione della SBS LEASING fino al 2007 e la ING LEASE, in quanto calcolavano gli interessi correttamente)

 

DECISIONI E STRALCI

 

In relazione alla criticità esposta e alla sua illiceità, viene citata la seguente decisione :

 

  • SECONDA SEZIONE CIVILE DEL TRIBUNALE DI UDINE N. 1375 DEL 01.10.2011,  DEPOSITATA IL 13/10/2011 – CRONOL. N. 1109/11 – REPERT. N. 2974/11

 

Di seguito vengono riportati i passaggi principali della sentenza, in modo letterale :

 

“ – che già nella fase del prefinanziamento la (società di leasing) aveva dato esecuzione al contratto in maniera scorretta ed in particolare :

 

  • a) ………………
  • b) ………………
  • c) aveva effettuato il calcolo degli interessi sulla base delle somme versate agli esecutori dell’ opera al lordo dell’ I.V.A., anziché al netto”

 

tralasciando gli altri punti e altri aspetti non riguardanti il nostro caso, citiamo subito quanto deciso dal Giudice :

 

 

“ …..la doglianza è fondata. L’ I.V.A. versata agli appaltatori ed ai professionisti non poteva venire considerata ai fini della determinazione del costo base dell’ immobile né in base ad una interpretazione letterale della clausola contrattuale, né in relazione alla natura del relativo esborso.

L’ imposta non è un “corrispettivo dell’ opera” dei professionisti o degli appaltatori, ma è un tributo dovuto allo Stato, che professionisti ed appaltatori ricevono e che devono versare all’ Erario, non è una imposta che riguarda il complesso immobiliare, per tale dovendosi intendere gli oneri fiscali che gravano direttamente sull’ immobile (come reso palese dal riferimento, fatto a scopo esemplificativo, agli oneri connessi al rilascio della concessione edilizia e del certificato di agibilità) e non è neppure un “costo” o un “onere finanziario” sopportato dalla concedente, per la quale, come rilevato dalla società attrice, costituisce una mera partita di giro.

L’ I.V.A. versata ai fornitori va pertanto detratta dal costo base dell’ immobile e gli interessi dovuti per il periodo di prefinanziamento vanno rideterminati sulle spese fatte dal concedente al netto dell’ imposta

 

 

 

ESEMPIO PRATICO

 

Di seguito viene esposto uno stralcio di una perizia, che individua in termini pratici e quantitativi l’ aggravio provocato da questa ANOMALIA :

 

Tipologia di Leasing Analizzato

Immobile da Edificare

Data Sottoscrizione

30/12/2005

Valore di Acquisto

€  2.100.000,00 + IVA

Durata

180 mesi

     

Per determinare l’ammontare degli interessi dei CANONI DI PRELOCAZIONE, le modalità di procedura sono le seguenti :

  1. VENGONO CONSIDERATI GLI IMPORTI PAGATI DELLE FATTURE EMESSE DAI FORNITORI AL NETTO DELL’IVA

 

  1. DAGLI IMPORTI PAGATI, VIENE DETRATTO IL MAXICANONE VERSATO DAL CLIENTE

 

  1. GLI INTERESSI VENGONO CALCOLATI MENSILMENTE E FATTURATI DALLA SOCIETA’ DI LEASING TRIMESTRALMENTE

 

  1. GLI INTERESSI VENGONO FATTI DECORRERE DALLA DATA DI PAGAMENTO AI FORNITORI

 

  1. L’ EURIBOR 3 MESI DIV. 365 VIENE RILEVATO ALLA DATA DEL PAGAMENTO AL FORNITORE

 

Nelle tabelle di seguito esposte, vengono CALCOLATI e CONFRONTATI con quelli richiesti/fatturati, gli interessi che compongono i CANONI DI PRELOCAZIONE; tali interessi sono stati calcolati sui pagamenti effettuati dalla società di leasing, rilevati nelle seguenti differenti modalità :

  1. sommatoria pagamenti ai fornitori CON il relativo importo dell’ IVA, detratto il maxicanone/anticipo versato dal cliente

 

  1. sommatoria pagamenti ai fornitori SENZA il relativo importo dell’ IVA, detratto il maxicanone/anticipo versato dal cliente

 

ESEMPIO DI UN TRIMESTRE

PERIODO DAL 23/01/2006 AL 31/03/2006

LEGENDA COLONNE

A: sommatoria colonna Imponibile al NETTO della colonna Imp.Versato Imponibile

B: sommatoria colonna Fatturato al NETTO della colonna Imp.Versato IVA COMPRESA

M : rilevazione dell’EURIBOR 3 MESI DIV. 365 alla data del movimento

ESEMPIO DI CALCOLO

 

(importo colonna A)      X             numero giorni                  X             tasso calcolato)                /              36.500

        940.000,00  X                    3                                      X                   4,059                              /              36.500 =

 

313,60

ESBORSI / ANTICIPI da 23/01/2006 a 31/03/2006

Data

Imponibile

Iva

Fatturato

Imp. Versato

Imp. Versato

A

B

Movimento

 

 

 

Imponibile

IVA COMPRESA

23/01/2006

940.000,00

188.000,00

1.128.000,00

 

 

940.000,00

1.128.000,00

26/01/2006

 

 

 

14.343,28

17.211,94

925.656,72

1.110.788,06

05/02/2006

223.073,46

44.614,69

267.688,15

 

 

1.148.730,18

1.378.476,22

07/03/2006

192.926,58

38.585,32

231.511,90

 

 

1.341.656,76

1.609.988,11

31/03/2006

 

 

 

 

 

1.341.656,76

1.609.988,11

 

 

INTERESSI CALCOLATI / FATTURATI  al 31/03/2006

Data

Giorni

M

Spread

Tasso

Calcolo

Calcolo

Interessi

Fattura

 

Contratto

Calcolato

Int. colonna A

Int. colonna B

Richiesti

26/01/2006

3

2,559

1,50

4,059

313,60

376,32

374,74

05/02/2006

10

2,569

1,50

4,069

1.031,92

1.238,30

1.240,19

07/03/2006

30

2,606

1,50

4,106

3.876,73

4.652,07

4.701,25

31/03/2006

24

2,729

1,50

4,229

3.730,76

4.476,91

4.683,30

31/03/2006

 

 

 

 

8.953,01

10.743,61

10.999,48

               

DIFFERENZA TRA INTERESSI COLONNA "A" E RICHIESTI

2.046,47

 

 

SEMPIO DEL TRIMESTRE FINALE

LEGENDA COLONNE

A: sommatoria colonna Imponibile al NETTO della colonna Imp.Versato Imponibile

B: sommatoria colonna Fatturato al NETTO della colonna Imp.Versato IVA COMPRESA

M : rilevazione dell’EURIBOR 3 MESI DIV. 365 alla data del movimento

ESEMPIO DI CALCOLO

 

(importo colonna A)      X             numero giorni                  X             tasso calcolato)                /              36.500

        91.940,00    X                    19                                   X                   5,479                              /              36.500 =

 

262,22

 

 

ESBORSI / ANTICIPI da 01/07/2007 a 30/09/2007

Data

Imponibile

Iva

Fatturato

Imp. Versato

Imp. Versato

A

B

Movimento

 

 

 

Imponibile

IVA COMPRESA

01/07/2007

 

 

 

 

 

338.587,00

406.304,40

30/09/2007

 

 

 

 

 

338.587,00

406.304,40

 

 

INTERESSI CALCOLATI / FATTURATI  al 30/09/2007

Data

Giorni

M

Spread

Tasso

Calcolo

Calcolo

Interessi

Fattura

 

Contratto

Calcolato

Int. colonna A

Int. colonna B

Richiesti

30/09/2007

92

4,233

1,50

5,733

4.892,68

5.871,22

824,85

30/09/2007

 

 

 

 

4.892,68

5.871,22

6.187,54

               

DIFFERENZA TOTALE TRA INTERESSI COLONNA "A" E RICHIESTI

14.151,27

 

 

CONCLUSIONI

Dall’ osservazione delle tabelle sopra esposte, relative alla verifica dei TRIMESTRI fatturati degli oneri di prelocazione da parte della società di leasing, si sono rilevate le seguenti anomalie :

 

  • come base di calcolo utilizzata dalla società di leasing per la quantificazione degli interessi trimestrali, è stata rilevata la sommatoria degli  esborsi comprensivi dell’ IVA.

Ciò lo si può dedurre dagli importi presenti nel dettaglio allegato alle fatture dei “Canoni di prelocazione” in cui si rileva, ad esempio, che l’ area acquistata dalla società di leasing viene indicata in contratto pari ad Euro 940.000,00 + Iva, mentre nella descrizione dei movimenti allegata alla fattura dei “Canoni di prelocazione” su cui vengono calcolati gli interessi, si rileva un importo pari ad Euro 1.128.000,00 (corrispondenti ad 940.000,00 + Iva)

 

  • in ogni trimestre si verifica che gli importi richiesti sono pressoché similari agli interessi della colonna “B”, cioè quelli calcolati sugli esborsi comprensivi dell’ IVA

 

Per tale motivo alla fine di ogni tabella sono stati esposti in singoli riquadri, i risultati delle distinte colonne relative al calcolo degli interessi di prelocazione sostenuti sugli esborsi CON e SENZA IVA; l’ aggravio che il cliente ha subito a seguito delle anomalie descritte, è pari a : 

 

EURO 14.151,27

 

2^ CRITICITA’ : INTERESSI DI PREFINANZIAMENTO

 

TIPOLOGIA FINANZIAMENTO

 

Contratto di leasing relativo solo ad IMMOBILI IN COSTRUZIONE

 

COSA SONO ?

 

Durante il periodo di costruzione dell’ immobile il cliente NON paga i canoni, ma corrisponde generalmente con cadenza trimestrale degli INTERESSI DI PREFINANZIAMENTO, calcolati sugli esborsi che la società di leasing sostiene per la costruzione (acquisto area + costi di costruzione)

 

SPIEGAZIONE ANOMALIA

 

Gli INTERESSI devono essere calcolati sui COSTI che la società di leasing sostiene; essendo quest’ ultima la proprietaria dell’ area e dell’ immobile, tutte le relative fatture vengono a lei intestate.

La COMPONENTE COSTO della fattura è relativa SOLO alla parte IMPONIBILE della stessa, in quanto la COMPONENTE IVA viene pagata ma anche RECUPERATA dalla società di leasing.

 

SOCIETA’ DI LEASING COINVOLTE

 

TUTTE LE SOCIETA’ DI LEASING CHE FINANZIAVANO IMMOBILI IN COSTRUZIONE (ad eccezione della SBS LEASING fino al 2007 e la ING LEASE, in quanto calcolavano gli interessi correttamente)

 

DECISIONI E STRALCI

 

In relazione alla criticità esposta e alla sua illiceità, viene citata la seguente decisione :

 

  • SECONDA SEZIONE CIVILE DEL TRIBUNALE DI UDINE N. 1375 DEL 01.10.2011,  DEPOSITATA IL 13/10/2011 – CRONOL. N. 1109/11 – REPERT. N. 2974/11

 

Di seguito vengono riportati i passaggi principali della sentenza, in modo letterale :

 

“ – che già nella fase del prefinanziamento la (società di leasing) aveva dato esecuzione al contratto in maniera scorretta ed in particolare :

 

  • a) ………………
  • b) ………………
  • c) aveva effettuato il calcolo degli interessi sulla base delle somme versate agli esecutori dell’ opera al lordo dell’ I.V.A., anziché al netto”

 

tralasciando gli altri punti e altri aspetti non riguardanti il nostro caso, citiamo subito quanto deciso dal Giudice :

 

 

“ …..la doglianza è fondata. L’ I.V.A. versata agli appaltatori ed ai professionisti non poteva venire considerata ai fini della determinazione del costo base dell’ immobile né in base ad una interpretazione letterale della clausola contrattuale, né in relazione alla natura del relativo esborso.

L’ imposta non è un “corrispettivo dell’ opera” dei professionisti o degli appaltatori, ma è un tributo dovuto allo Stato, che professionisti ed appaltatori ricevono e che devono versare all’ Erario, non è una imposta che riguarda il complesso immobiliare, per tale dovendosi intendere gli oneri fiscali che gravano direttamente sull’ immobile (come reso palese dal riferimento, fatto a scopo esemplificativo, agli oneri connessi al rilascio della concessione edilizia e del certificato di agibilità) e non è neppure un “costo” o un “onere finanziario” sopportato dalla concedente, per la quale, come rilevato dalla società attrice, costituisce una mera partita di giro.

L’ I.V.A. versata ai fornitori va pertanto detratta dal costo base dell’ immobile e gli interessi dovuti per il periodo di prefinanziamento vanno rideterminati sulle spese fatte dal concedente al netto dell’ imposta

 

 

 

ESEMPIO PRATICO

 

Di seguito viene esposto uno stralcio di una perizia, che individua in termini pratici e quantitativi l’ aggravio provocato da questa ANOMALIA :

 

Tipologia di Leasing Analizzato

Immobile da Edificare

Data Sottoscrizione

30/12/2005

Valore di Acquisto

€  2.100.000,00 + IVA

Durata

180 mesi

     

Per determinare l’ammontare degli interessi dei CANONI DI PRELOCAZIONE, le modalità di procedura sono le seguenti :

  1. VENGONO CONSIDERATI GLI IMPORTI PAGATI DELLE FATTURE EMESSE DAI FORNITORI AL NETTO DELL’IVA

 

  1. DAGLI IMPORTI PAGATI, VIENE DETRATTO IL MAXICANONE VERSATO DAL CLIENTE

 

  1. GLI INTERESSI VENGONO CALCOLATI MENSILMENTE E FATTURATI DALLA SOCIETA’ DI LEASING TRIMESTRALMENTE

 

  1. GLI INTERESSI VENGONO FATTI DECORRERE DALLA DATA DI PAGAMENTO AI FORNITORI

 

  1. L’ EURIBOR 3 MESI DIV. 365 VIENE RILEVATO ALLA DATA DEL PAGAMENTO AL FORNITORE

 

Nelle tabelle di seguito esposte, vengono CALCOLATI e CONFRONTATI con quelli richiesti/fatturati, gli interessi che compongono i CANONI DI PRELOCAZIONE; tali interessi sono stati calcolati sui pagamenti effettuati dalla società di leasing, rilevati nelle seguenti differenti modalità :

  1. sommatoria pagamenti ai fornitori CON il relativo importo dell’ IVA, detratto il maxicanone/anticipo versato dal cliente

 

  1. sommatoria pagamenti ai fornitori SENZA il relativo importo dell’ IVA, detratto il maxicanone/anticipo versato dal cliente

 

ESEMPIO DI UN TRIMESTRE

PERIODO DAL 23/01/2006 AL 31/03/2006

LEGENDA COLONNE

A: sommatoria colonna Imponibile al NETTO della colonna Imp.Versato Imponibile

B: sommatoria colonna Fatturato al NETTO della colonna Imp.Versato IVA COMPRESA

M : rilevazione dell’EURIBOR 3 MESI DIV. 365 alla data del movimento

ESEMPIO DI CALCOLO

 

(importo colonna A)      X             numero giorni                  X             tasso calcolato)                /              36.500

        940.000,00  X                    3                                      X                   4,059                              /              36.500 =

 

313,60

ESBORSI / ANTICIPI da 23/01/2006 a 31/03/2006

Data

Imponibile

Iva

Fatturato

Imp. Versato

Imp. Versato

A

B

Movimento

 

 

 

Imponibile

IVA COMPRESA

23/01/2006

940.000,00

188.000,00

1.128.000,00

 

 

940.000,00

1.128.000,00

26/01/2006

 

 

 

14.343,28

17.211,94

925.656,72

1.110.788,06

05/02/2006

223.073,46

44.614,69

267.688,15

 

 

1.148.730,18

1.378.476,22

07/03/2006

192.926,58

38.585,32

231.511,90

 

 

1.341.656,76

1.609.988,11

31/03/2006

 

 

 

 

 

1.341.656,76

1.609.988,11

 

 

INTERESSI CALCOLATI / FATTURATI  al 31/03/2006

Data

Giorni

M

Spread

Tasso

Calcolo

Calcolo

Interessi

Fattura

 

Contratto

Calcolato

Int. colonna A

Int. colonna B

Richiesti

26/01/2006

3

2,559

1,50

4,059

313,60

376,32

374,74

05/02/2006

10

2,569

1,50

4,069

1.031,92

1.238,30

1.240,19

07/03/2006

30

2,606

1,50

4,106

3.876,73

4.652,07

4.701,25

31/03/2006

24

2,729

1,50

4,229

3.730,76

4.476,91

4.683,30

31/03/2006

 

 

 

 

8.953,01

10.743,61

10.999,48

               

DIFFERENZA TRA INTERESSI COLONNA "A" E RICHIESTI

2.046,47

 

 

SEMPIO DEL TRIMESTRE FINALE

LEGENDA COLONNE

A: sommatoria colonna Imponibile al NETTO della colonna Imp.Versato Imponibile

B: sommatoria colonna Fatturato al NETTO della colonna Imp.Versato IVA COMPRESA

M : rilevazione dell’EURIBOR 3 MESI DIV. 365 alla data del movimento

ESEMPIO DI CALCOLO

 

(importo colonna A)      X             numero giorni                  X             tasso calcolato)                /              36.500

        91.940,00    X                    19                                   X                   5,479                              /              36.500 =

 

262,22

 

 

ESBORSI / ANTICIPI da 01/07/2007 a 30/09/2007

Data

Imponibile

Iva

Fatturato

Imp. Versato

Imp. Versato

A

B

Movimento

 

 

 

Imponibile

IVA COMPRESA

01/07/2007

 

 

 

 

 

338.587,00

406.304,40

30/09/2007

 

 

 

 

 

338.587,00

406.304,40

 

 

INTERESSI CALCOLATI / FATTURATI  al 30/09/2007

Data

Giorni

M

Spread

Tasso

Calcolo

Calcolo

Interessi

Fattura

 

Contratto

Calcolato

Int. colonna A

Int. colonna B

Richiesti

30/09/2007

92

4,233

1,50

5,733

4.892,68

5.871,22

824,85

30/09/2007

 

 

 

 

4.892,68

5.871,22

6.187,54

               

DIFFERENZA TOTALE TRA INTERESSI COLONNA "A" E RICHIESTI

14.151,27

 

 

CONCLUSIONI

Dall’ osservazione delle tabelle sopra esposte, relative alla verifica dei TRIMESTRI fatturati degli oneri di prelocazione da parte della società di leasing, si sono rilevate le seguenti anomalie :

 

  • come base di calcolo utilizzata dalla società di leasing per la quantificazione degli interessi trimestrali, è stata rilevata la sommatoria degli  esborsi comprensivi dell’ IVA.

Ciò lo si può dedurre dagli importi presenti nel dettaglio allegato alle fatture dei “Canoni di prelocazione” in cui si rileva, ad esempio, che l’ area acquistata dalla società di leasing viene indicata in contratto pari ad Euro 940.000,00 + Iva, mentre nella descrizione dei movimenti allegata alla fattura dei “Canoni di prelocazione” su cui vengono calcolati gli interessi, si rileva un importo pari ad Euro 1.128.000,00 (corrispondenti ad 940.000,00 + Iva)

 

  • in ogni trimestre si verifica che gli importi richiesti sono pressoché similari agli interessi della colonna “B”, cioè quelli calcolati sugli esborsi comprensivi dell’ IVA

 

Per tale motivo alla fine di ogni tabella sono stati esposti in singoli riquadri, i risultati delle distinte colonne relative al calcolo degli interessi di prelocazione sostenuti sugli esborsi CON e SENZA IVA; l’ aggravio che il cliente ha subito a seguito delle anomalie descritte, è pari a : 

 

EURO 14.151,27