Affitti brevi 2026: con 3 appartamenti scatta l’obbligo di Partita IVA

Aggiornato al 13 dicembre 2025
Dott. Massimo Cavallari – Commercialista da oltre 25 anni, iscritto n. 932/A Padova, Esperto Il Sole 24 Ore

In sintesi

Dal 1° gennaio 2026, chi loca in affitto breve almeno 3 appartamenti sarà considerato imprenditore a tutti gli effetti.
👉 Obbligo di apertura della Partita IVA, uscita dalla gestione “privata” e applicazione delle regole fiscali e previdenziali dell’attività d’impresa.

Quando l’affitto breve diventa attività imprenditoriale

La novità arriva da un emendamento alla Manovra 2026 e mette un punto fermo a un tema rimasto per anni in zona grigia.

La regola chiave

1 o 2 appartamenti → attività non imprenditoriale (salvo organizzazione complessa)
3 o più appartamenti → attività imprenditoriale obbligatoria

Non conta:

la piattaforma utilizzata (Airbnb, Booking, ecc.)
la durata dei soggiorni
il fatto che gli immobili siano nello stesso Comune o meno

Conta il numero degli immobili locati con affitti brevi.

Cosa cambia concretamente dal 2026

Con il passaggio a attività d’impresa cambiano diverse cose (e non tutte sono negative):

Obblighi

Apertura Partita IVA
Iscrizione INPS
Contabilità (semplificata o ordinaria)
IVA (con regole specifiche)
Fine della cedolare secca

Opportunità

Deduzione costi reali (mutuo, ristrutturazioni, arredi, consulenze)
Pianificazione fiscale più efficiente
Possibile gestione in società
Migliore tutela patrimoniale se ben strutturata

👉 Tradotto: più burocrazia, sì. Ma anche più strumenti fiscali se seguiti bene.

Attenzione: i controlli partiranno prima del 2026

Molti proprietari stanno già correndo ai ripari. Non a caso.

L’Agenzia delle Entrate:

incrocia dati catastali, piattaforme e flussi finanziari
verifica continuità e organizzazione
può riqualificare l’attività anche prima del 2026 in caso di abuso

👉 Aspettare “tanto vale vedere cosa succede” è una strategia…
…che di solito funziona solo nei film 🎬

Conviene aprire ora la Partita IVA per affitti brevi?

Dipende. Ed è qui che entra in gioco il buon commercialista, non il “fai da te fiscale”.

In molti casi:

anticipare l’apertura conviene
scegliere il regime corretto fa risparmiare migliaia di euro
una struttura sbagliata può costare più delle tasse

FAQ – Affitti brevi e Partita IVA 2026

Con 3 appartamenti devo aprire la Partita IVA anche se guadagno poco?

Sì. Il criterio è qualitativo, non quantitativo.

Posso restare in cedolare secca?

No, la cedolare secca è riservata ai privati non imprenditori.

E se ho 2 appartamenti oggi e ne compro un terzo nel 2026?

Dal momento in cui inizi a locare il terzo, scatta l’obbligo.

Meglio ditta individuale o società?

Dipende da:

valore degli immobili
redditività
rischio patrimoniale
obiettivi futuri
Va analizzato caso per caso.

Fonti normative

Legge di Bilancio 2026 – Emendamenti in materia di locazioni brevi
👉 Gazzetta Ufficiale – www.gazzettaufficiale.it
Agenzia delle Entrate – Locazioni brevi
👉 www.agenziaentrate.gov.it

Vuoi capire cosa conviene fare nel tuo caso concreto?

Ogni situazione è diversa.
E no, non esiste una soluzione “standard” che vada bene per tutti.

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Perché le regole cambiano, ma un buon consigliere fiscale fa la differenza, sempre.